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城乡统筹背景下集体建设用地流转实践探索与机制创新(论文).pdf

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摘 要: 建 立城乡统一的建设用地市场是党的十八届三中全会提出的重大改革目标。在简述我国集体建设用 地管理现状和存在问题的基础上,总结分析各地在实践探索中形成的间接入市、直接入市、混合入市三种 模 式 的 主 要 特 征 及 其 收 益 分 配 情 况 ,进 而 从 同 等 入 市 、同 步 规 划 、同 地 同 利 、同 权 同 价 等 方 面 ,对 建 立 城 乡 统一的建设 用地市场提出政 策建议。 关键 词: 集体建设用地;流转模式;利益分配;价格评 估 中图分类号:F4 0 7. 9  文献标识码: A  文章编号:10 02 -851X(2020 )S1 -0325 -04 DOI :10.14181/j.c n k i.10 0 2 - 851x . 20 20 S1325 Practice Exploration and Mechanism Innovation of Collective Construction Land Transfer under the Background of Urban and Rural Overall Planning SHI Ming ( Shanghai Fushen Real Estate Appraisal Co. ,Ltd ,Shanghai 200031 ,China ) Abstract :The establishment of a unified urban and rural construction land market is a major reform target proposed by the Third Plenary Session of 18th CPC Central Committee. On the basis of a brief description of the current situation and existing problems in the management of collective construction land in China , this paper summarizes and analyzes the main characteristics and income distribution of the three models of indirect market entry,direct market entry and mixed market entry ,which have been formed in practice and exploration in various places.On this basis ,puts forward some policy suggestions on the establishment of a unified construction land market in urban and rural areas from the aspects of equal access to the market , simultaneous planning,the same land and same benefit ,the same rights and same price. Keywords :collective constr uction land ;circulation pattern ;benefit distribution ;price evaluation 我国通过两次土地红利的释放,促进了经济社会的 快 速 发 展 。第 一 次 是 70年代末的家庭承包经营制拉开了 农村改革的序幕,通过土地承包经营权与集体所有权的 分离,提高了农用地的生产力和经营效益。第二次是 90年 代末的住房制度改革,通过城市土地使用权与国家所有 权分离,确立国有土地有偿使用制度,改变了国有土地无 偿 、无 期 限 、无 流 转 的 “ 三 无 ” 状 态 ,极 大 地 释 放 了 国 有 土地的红利,推动了城镇化和工业化的快速发展。但过 去的城乡土地“二元”结构,在农村和城市之间形成一道 “制度屏障”,介于农用地和国有土地之间的集体建设用 地改革一直处于探索和滞后状态,不利于城乡统筹发展, 亟待在消除制度壁垒的基础上构建起 城乡统一的建设用 地市场。 1   我国集体建设用地管理存 在的主要问题 上世纪 80年代以来,随着乡镇企业的快速发展,广 东、福建、浙江等地以及苏地锡常地区集体建设用地的使 用 就 十 分 普 遍 。在 90年代乡镇企业和集体企业改制过程 中,很多地方尝试以租赁、入股等方式进行集体建设用地 作 者 简 介 : 石 铭 ,男 ,生 于 1979年,安徽宿松人,经济师、工程师,主要从 事 房 地 产 估 价、工 程 造 价、区域 规 划 和 土 地 经 济 等 研 究 。 收 稿日期: 2020 -05-09 城乡统筹背景下集体建设用地流转 实践探索与机制创新 石铭 (上 海富申房地 产估价有限公司,上 海 200031 )建筑经济 CONSTRUCTION ECONOMY 第 41 卷第 S1 期 2020 年 7 月 Vo l . 4 1 No.S1 Jul.    2020 ·326 · 流转,虽然各地经历了很长时间的探索和尝试,由于集体 建设用地涉及面广,产权界定矛盾多,利益分配也十分复 杂 ,目 前 还 存 在 许 多 问 题 。 1.1 集体建设用地规划管控不足 ,粗 放低 效利用比 较 普遍 目前,我国现有的农村集体建设用地总量要远大于 城镇建设用地总量,城市建设用地供应紧缺与集体建设 用地低效闲置 形成鲜明对比。据统计, 2009-2016年我国 乡村 常住 人口从 6.89亿人减至 5.90亿人,减少约 1.0亿人; 但 乡 村 建 设 用 地 面 积 不 减 反 增 ,从 18 . 47万平方公里增至 19. 2 0万 平 方 公 里 ,增 加 0.73万 平 方 公 里 ,农 村 地 区 “ 减 人 不 减 地”的 现 象比 较 普 遍(图 1)。由于土地要素在城乡之 间很难流动,加之农村地区规划管理十分薄弱,农村大 量的建设用地粗 放低效利用,阻碍了城镇化红利向农村 延伸,造 成 城 乡差 距日益 扩 大。 1. 2  集体建设用地市场发育迟缓 ,一 些 地 区 存 在 私下 流转现象 随 着上世 纪 80-90年代乡镇企 业和民营 经济的快 速 发展,由于利益驱动,一些城市近郊乡镇未经规 划许可 和政府审批,以长期租用的方式低价从村
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